防“一房多卖”
合同改为网签时生效 认购方式签合同无效
保买房者权益
违规加盖致无法办证 开发商或需加倍赔偿
日前，山东省住建厅、山东省工商局联合发布了《山东省新建商品房买卖合同(现售版)》等5类房屋买卖合同示范文本。按照最新发布的合同文本，买卖合同起效之日将转为网签之日起，而对于发生产权不能转移情况，出售方需在15日内退还全部房款。同时，为了防止购买学区房没学上的情况，新版合同也要求出售方明确售房承诺并写清违约时需要作出的补偿。新版合同示范文本从本月1日起正式实行。
合同生效时间改为网签之日
记者了解到，在目前房产交易过程中，部分开发商为尽快回笼资金，在商品房建设项目尚未完工时便通过认购的方式提前与买房者签订买卖合同，而所签的买卖合同从签字或盖章之日起便正式生效。而相比此前版本的合同文本，新发布的合同文本对合同起效之日进行了更改：老版的合同文本起效之日规定为“本合同自双方签字或盖章之日起生效”，而新版的合同文本将此前的规定更改为“本合同自双方签字或盖章后，办理完成商品房预售合同网上备案手续之日起生效。”这也意味着今后购房者通过认购方式在网签之前与开发商所签订的买卖合同属于无效合同。
据山东住建厅房产处工作人员介绍，目前全省新建商品房网签基本已经实现了全覆盖，但二手房网签在我省各区县的覆盖率还不足一半。而新版的合同文本通过办理商品房买卖合同网上备案，可以有效防止出现一房多卖等情况发生，并能查明商品房是否存在抵押、担保等情况。不过，记者也发现，如此一来，通过认购方式认购房产的购房者，一旦所认购的房产出现大幅上涨，开发商或将以网签之前合同属于无效为由，不认同购房者此前所签订的买卖合同。
开发商卖学区房需签违约责任状
是否是学区房是市民在购买房屋时的重要参考依据，并且相对非学区房，学区房的价格要更高一些。同时，开发商在售房时为促进房屋销售也主打“学区房”的概念。而在现实中，因部分开发商未能如约在小区范围内引入学校或新建学校，而造成市民购买的“学区房”无学可上的情况屡有发生。为防止开发商以“学区房”忽悠购房者类似行为的发生，新版的合同示范文本也对开发商的责任进行了细化。按照新版合同示范文本，水电气暖在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按逾期交房承担逾期交付责任;电话、电视、宽带未按时达到交付使用条件的，按双方约定的数额按日赔偿违约金。对小区的学校、幼儿园、医疗卫生机构、车位、车库、社区组织用房等公共服务及其他配套设施，开发商须逐项填写何期限达到何程度，并逐项约定到时未达到承诺条件如何处理。这也意味着，今后开发商在以“学区房”的名义进行售房时，在签订售房合同时必须对“学区房”的承诺进行签字确认，而如果未能达到当时所作出的“学区房”承诺，开发商将对此直接负有违约责任。
违规加盖楼层无法办证开发商或需加倍赔偿
在房产交易过程中，部分开发商因缺乏资金而将在建的工程进行抵押融资，而这些已经设定抵押权的商品房未经抵押人同意擅自出售给购房者，购房者将面临着无法取得产权证的问题，并随时承担着所购买房屋被银行拍卖的风险。
在本次发布的新版合同示范文本中，相较老版合同特别在“商品房基本状况”条款一栏中新增“抵押情况”内容。今后在进行合同签约中，开发商需填写与该商品房有关的抵押情况为抵押、未抵押、抵押注销，并说明抵押权人、债务履行期限等信息。同时，在合同“附件三”中，开发商还必须提交抵押权人同意该商品房转让的证明及关于抵押的相关约定。
此外，新版合同示范文本还新增了“房屋的房屋权利状况承诺”条款。按照该条款要求，开发商必须承诺对该商品房享有合法权利、该商品房没有出售给除本合同买受人以外的其他人、该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况。如该商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成本合同登记备案或房屋所有权转移登记的，买受人将有权解除合同，而开发商须在15日内退还全部房款，期间造成损失的，由出卖人支付已付房价款一倍或买受人全部损失的赔偿金。如此一来，那些存在违规加盖楼层建设的开发商，若所售房屋因无法办理产权转移而导致买房者无法办理房产证时，将面临对购房者加倍赔偿的惩罚。
